כל המידע אודות תמ"א 38

אז נתחיל עם מה זה תמ"א 38 בכלל, תמ"א 38 היא קיצור של "תכנית מתאר ארצית" לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. התוכנית היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בבניינים ישנים, כאלה שקיבלו אישור בנייה לפני 1.1.1980.החיזוק אמור להביא אותם למצב שבו הם עמידים בצורה טובה יותר בפני סיכוני קריסה כאשר תפקוד את ישראל רעידת אדמה חזקה. התוכנית הוכנה ע"י צוות גדול של יועצים ומתכננים שבראשם עמד האדריכל יונה פיטלסון ואושרה על ידי ממשלת ישראל ב- 14/4/2005.

תמ"א 38 מה זה אומר

חוק תמ"א 38 ניתמך בתקן ישראלי 413, התקן לעמידות מבנים ישנים בפני רעידות אדמה נכנס לתוקף בשנת 1975 והיה חובה לביצוע בבניינים החל מינואר 1980. לפי ההערכות שעליו התבססו בכתיבת חוק תמ"א 38, מרבית המבנים שנבנו עד שנת 1980 בישראל אינם עומדים בתקן הזה. החוק נכתב במטרה למנוע התמוטטות מבנים רבים ואלפי הרוגים במידה ותתרחש רעידת אדמה במדינת ישראל. חוק תמ"א 38 קיבל לאורך השנים וריאציות שונות עליהם נדון בהמשך.

תמ"א 38 1

תמ"א 38 1 הנה התוכנית לחיזוק ועיבוי מבנים. תכנית זאת נוספה תמ"א 38 תיקון 3 אשר אפשרה תוספת קומה נוספת. תמ"א 38 תיקון 3 נתנה דחיפה משמעותית לעיבוי וחיזוק בניינים.

תמ"א 38 2

תמ"א 38 2 הינה תכנית להריסת ובנייה מחדש של בניינים.

תמ"א 38 2 זוכה בעת האחרונה לדחיפה משמעותית מהרשויות, במיוחד מאז נוספה תמ"א 38 תיקון 4.

תמ"א 38 תיקון 4 השביחה את תנאי תכנית זו על מנת שיותר יזמים וקבלנים יפנו לכיוון זה.

תמ"א 38 – האם כדאי

מומחים בשוק הנדל"ן מעריכים, כי השבחת בניין במסגרת תמ"א 38, שמוסיפה מעלית, מרפסות, חניה, ממ"דים וכמובן חיזוק היסודות, יכולה להביא להעלאת ערך הדירות בו ב-30%-40%. מכאן שלדיירים כדאי מאוד לבצע תמ"א 38 בבניין.

תמ"א 38 מה מקבלים

תמ"א 38/1 הינה תוספת של 25 מ"ר הכוללים ברוב המקרים ממ"ד ומרפסת.

תמ"א 38/1 אף היא קיבלה וריאציות נוספות בהמשך.

בתמ"ה 38 מקבלים הוספת חדר (ממ"ד בדרך כלל) לדירה היא המשמעותית ביותר בהעלאת ערך הדירה. מדובר בדירה של 3 חדרים שהופכת לדירת 4 חדרים, דירת 4 חדרים שהופכת לדירת 5 חדרים וכן הלאה. התוספת לשווי הדירה יכולה להגיע ל-20% ואף יותר.

הוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר יכולה להעלות את ערך הדירה ב—5%-10%.

מעלית מוסיפה את התוספת המשמעותית ביותר לבעלי הדירות בקומות הגבוהות – כ-5% בממוצע.

השיפוץ החיצוני של הבניין, שהוא חלק בלתי נפרד כיום מתהליך תמ“א 38 יכול לתרום לעלייה של 10% בשווי הדירה.

תמ"א 38 – זכויות דיירים

זכויות הדיירים בתמ"א 38 מעוגנות בחוזה ההתקשרות ונשמרות על ידי עורך דין המייצג אותם.

שלבי תמ"א 38

תהליך תמ"א 38 או שיפוץ בניין מגורים הוא תהליך לא ארוך ומורכב מהשלבים הבאים:

בודקים אם הבניין יכול להשתתף בתוכנית תמה 38 או קיבל היתר בנייה תמ"א 38 לפני 1980.

נדרשת הסכמת דיירי הבניין לביצוע שיפוץ בניין משותף.

כשמדובר בתמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נדרשת החתמה של 66% מהדיירים. לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) נדרשת החתמה של 80% מבעלי הדירות.

את הלוחות זמנים לתהליך התמ"א צריך הקבלן המבצע לתת לדיירי הבניין.

תמ"א 38 – מה לבדוק

חשוב מאוד לבדוק בתמ"א 38 מי הם יזמי התמ"א.

מי הם יזמי תמ"א 38

לפרויקט התמ"א 38 ישנם יזמים עיקריים הפועלים בשוק והם נחלקים לשניים, חברה יזמית קבלנית או חברה יזמית בלבד.

את בחירת יזמי תמ"א 38 עדיף יזם וקבלן בעל ניסיון בביצוע פרויקטים רבים.

תמ"א 38 בת"א

למרות שביצוע תמ"א 38 בת"א היא הריווחית ביותר ליזמים ולדיירים, הרי שתכנית זו נקלעת לקשיים עקב קשיים בירוקרטיים.